Kostenineffizienz in den Big 7: So viel kostet Gewerbeleerstand in den Metropolen Deutschlands

Eine Spitzenmiete von 60,00 Euro pro Quadratmeter und eine Gewerbeleerstandsfläche von 1,99 Mio. Quadratmetern führen in München zu einer Kostenineffizienz von 119,6 Mio. Euro. Zu diesem Ergebnis kommt unsere aktuelle Untersuchung. Im Rahmen der Analyse wurden die Durchschnitts- und Spitzenmieten pro Quadratmeter ermittelt und mit dem Leerstand der einzelnen Metropolen verrechnet, um die finanzielle Ineffizienz zu beziffern. Darüber hinaus wurde der Leerstand in Relation zum Gesamtbestand gesetzt. Die Daten zeigen klar: Hohe Mieten bedeuten auch hohe Kosten in den Big 7. 

Hier zeichnet sich der höchste Leerstand ab

Betrachtet man den Leerstand in absoluten Zahlen, liegt München mit fast zwei Millionen Quadratmetern (1,99 Mio. m²) an der Spitze, dicht gefolgt von Berlin mit 1,94 Mio. m². Auf den Plätzen drei und vier landen Frankfurt und Düsseldorf mit 1,24 bzw. 1,1 Mio. m². Komplettiert wird die Top 5 von Hamburg mit einem Leerstand von 1,09 Mio. m². Stuttgart und Köln sind die einzigen Metropolen, die keinen Leerstand in Millionenhöhe verzeichnen: Hier belaufen sich die unvermieteten, verfügbaren Flächen auf 534.700 und 408.000 m².

Setzt man den Leerstand jedoch in Relation zum Gesamtbestand, ergibt sich ein völlig anderes Bild: In diesem Ranking liegt Düsseldorf mit einer Quote von 11,6 Prozent vorn (Bestand: 9,52 Mio. m²), gefolgt von Frankfurt mit 10,4 Prozent unvermieteter Gewerbefläche. München und Berlin folgen mit 8,9 bzw. 8,4 Prozent. Am kosteneffizientesten schneiden Köln und Stuttgart ab. Dort finden sich nicht nur die günstigsten Durchschnitts- und Spitzenmieten des Rankings (Köln: 19,80 Euro und 32,50 Euro; Stuttgart: 17,90 Euro und 37,00 Euro), auch die Leerstandsquote ist entsprechend niedrig: Während sie in Köln lediglich 5,1 Prozent beträgt, liegt Stuttgart mit 5,7 Prozent nur knapp darüber.

Kostenineffizienz durch Spitzenmieten

Bezogen auf die ermittelten Höchstmieten in den Metropolen liegt München mit einer Spitzenmiete von 60,00 Euro pro m² und daraus resultierenden ungenutzten Kosten von 119,6 Mio. Euro an der Spitze. Den zweiten Platz im Ranking belegt Berlin: Hier entstehen durch leer stehende Gewerbeflächen bei einem Quadratmeterpreis von 47,50 Euro Kosten in Höhe von 92,2 Mio. Euro. Auf den Plätzen drei und vier landen Frankfurt und Düsseldorf mit Kosten von 64,7 Mio. bzw. rund 50,8 Mio. Euro. Hamburg bildet mit einer Kostenineffizienz von 44,9 Mio. Euro das Schlusslicht der Top 5.

Die Durchschnittsmieten vermitteln ein ähnliches Bild, allerdings wird München hier von Berlin eingeholt: Mit einer Kostenineffizienz von 55,2 Mio. Euro belegt die Bundeshauptstadt den ersten Platz, während München mit rund 52,4 Mio. Euro auf Rang zwei landet. Frankfurt positioniert sich auch in dieser Auswertung auf Platz drei (36,1 Mio. Euro). Düsseldorf und Hamburg tauschen bei den Durchschnittsmieten hingegen die Plätze: Hamburg belegt mit 24,2 Mio. Euro den vierten und Düsseldorf mit 22,8 Mio. Euro den fünften Platz.

Mietpreise in den Metropolen

Bei den Durchschnittsmieten liegt Frankfurt vorn: Hier kostet der Quadratmeter Gewerbefläche durchschnittlich 29,00 Euro. Der Spitzenpreis beläuft sich hier sogar auf 52,00 Euro. Den zweiten Platz belegt Berlin mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 28,45 Euro und einem durchschnittlichen Höchstwert von 47,50 Euro. München erzielt bei der Durchschnittsmiete den dritten Platz (26,29 Euro), überholt jedoch alle Metropolen bei der Höchstmiete bei einem Preis pro Quadratmeter Gewerbefläche von 60,00 Euro. Hamburg und Düsseldorf komplettieren die Top fünf mit durchschnittlichen Mietpreisen von 22,14 Euro und 20,63 Euro. Die Spitzenmieten belaufen sich hier auf 41 und 46 Euro. 

„München und Berlin zahlen aktuell den Preis für ihr extrem hohes Mietniveau“, so Laura Keddi, VP Marketing & Customer Success bei ebuero. „Wenn dort Millionen von Quadratmetern leer stehen, summiert sich der finanzielle Schaden durch die schiere Masse sofort in den dreistelligen Millionenbereich. Dass es auch anders geht, beweisen Stuttgart und Köln. Dort sind die Mieten moderater, weshalb der Markt liquider bleibt. Für den Wirtschaftsstandort ist der aktuelle Zustand in den Top-Metropolen eine erhebliche Effizienzbremse, bei der Quadratmeter für Quadratmeter teures Kapital verbrannt wird. Das zeigt deutlich: Der Markt verlangt nach flexiblen Raumkonzepten statt starrer Großflächen, die monatlich Millionen kosten, ohne einen Mehrwert zu schaffen.“ 

Über die Untersuchung

Für die Untersuchung wurden die aktuellsten Marktdaten zum Gewerbeleerstand und zum Gesamtbestand aus den offiziellen Marktberichten von JLL (Stand: Q1 2026) herangezogen. Diese wurden mit den entsprechenden Mietpreisdaten verknüpft: Die Spitzenmieten basieren ebenfalls auf den Erhebungen von JLL, während für die Ermittlung der Durchschnittsmieten die validierten Daten des Colliers City Survey genutzt wurden. Um die „Kostenineffizienz“ zu berechnen, wurde die totale Leerstandsfläche der jeweiligen Metropolen mit den ermittelten Quadratmeterpreisen (sowohl für die Durchschnitts- als auch für die Spitzenmiete) hochgerechnet. Zudem wurde die relative Leerstandsquote ermittelt, um den Leerstand in ein direktes Verhältnis zum jeweiligen Gesamtbestand der Stadt zu setzen und die Märkte so unabhängig von ihrer reinen Größe vergleichbar zu machen.